厂房旧改项目入市华夏金隅智造工场REIT首日涨停
首单改造产业园REIT项目迎来上市。
2月26日，华夏金隅智造工场REIT登陆上交所，开盘即30%涨停。触及公募REITs首日上市的涨停上限后，至午间收盘仍未打开涨停板，截至收盘，华夏金隅智造工场REIT报3.691元/份，半日成交金额为382.63万元，换手率为1.02%。
观点新媒体了解到，华夏金隅智造工场REIT是金隅集团、华夏基金、中信证券联合推出的产业园REIT，基金首发底层资产金隅智造工场产权一期项目，原身为北京天坛家具厂房，改造更新后重新运营，进入基金底层资产，因此也有业内称华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新产业园REIT项目。
穿透底层资产来看，金隅智造工场产权一期项目位于北京市海淀区中关村科学城区域，2017年前为金隅天坛家具公司的生产基地。
2018年，金隅集团以原金隅天坛家具公司生产空间为载体，通过对存量工业厂房盘活改造升级，尝试运营以智能制造为核心产业并辅以部分产业配套的创新型科技产业园区。
截至2024年9月30日，金隅智造工场产权一期项目可出租建筑面积共计8.49万平方米，已出租面积为7.67万平方米，加权平均剩余租期为2.38年。
然而，截至2024年9月30日，项目出租率为90.26%，较前三年历史出租率有所下降，2023年出租率95.57%，2022年出租率则达97.61%。
华夏金隅智造工场REIT指出，基础设施项目近三年及一期末的平均出租率为94.40%，高于项目预测期出租率假设整体水平，该假设审慎考虑了2024年以及未来一段时间内市场可能面临的去化压力，在合理范围内。
观点新媒体了解到，截至2024年8月31日，金隅智造工场产权一期2024年智能制造及工业研发部分有11份新签、续签及租约期内变更租约，上述租约的租金平均值为143.01元/平方米/月，高于租金单价假设水平。
与此同时，于2025年-2027年内，金隅智造工场产权一期周边预计有约44万平方米的优质产业园项目入市，包括中关村东升科技园二期·总部园、中关村东升科技园二期·海开园与金隅生命科学创新中心三宗项目项目，或进一步影响金隅智造工场产权一期项目的实际出租率。
事实上，中关村内出租率遇瓶颈的项目不只华夏金隅智造工场REIT底层资产，维持运营的项目中，奥北科技园、中关村东升国际科学园区位条件与基础设施条件相似，建筑体量接近；为中关村东升科技园·永泰园的翻新情况同金隅智造工场产权一期相似，两者均在2019年进行翻新改造。
上述三家产业园区截至2024年9月30日的出租率分别为90%、95%及95%。几家产业园区均聚集在产业核心区，入驻企业需求稳定且多为科技企业，按照预测，华夏金隅智造工场REIT底层资产的出租率仍然有上升空间：智能制造及工业研发部分的出租率假设在2026-2027年为87%，2028年为90%，2029-2033年为92%；产业配套部分的出租率在2026-2033年达到80%。
预测为虚，实际数据才是衡量华夏金隅智造工场REIT未来潜力的关键。获上交所通过前，为确保完成发行，华夏金隅智造工场REIT原始权益人作出了一系列退让，项目估值由申报稿15.3亿元压降至11.15亿元，下降了4.15亿元，降幅高达27.12%。
估值调整涉及多项数据，包括出租率假设、租金单价假设、租金单价增长率假设、免租期假设等，项目反馈稿中华夏金隅REIT对2024年及2025年预测年化净现金流分派率为7.01%、7.12%，资本化率为7.51%、7.78%。
下调估值之外，华夏金隅智造工场REIT还对大挑高厂房加层的改造进行了风险承诺，表示金隅集团、金隅文化承诺对内部装修改造事项而受到的经济损失承担赔偿责任，在出现重大不利变化时由金隅集团回购资产。
为何要在上交所的回复函中标注这一条信息？金隅智造工场改造后曾强调厂房空间稀缺性的特点，原本宽阔的家具厂房进行产业园改造时可以局部保留大挑高，还可以改成多层办公空间，但改造风险犹在，华夏金隅智造工场REIT进行风险承诺情有可原。
在市场看来，适时揽下改造风险的行为是原始权益人的加分项，但观点新媒体注意到，自2024年上半年以来，项目原始权益人金隅集团也未能幸免市场环境调整下的风浪。
2022年8月29日，金隅集团召开董事会审议通过《关于公司以金隅智造工场产权一期等有关资产发行基础设施不动产投资信托基金（公募REITs）的议案》，同意金隅集团开展金隅智造工场产权一期等有关资产发行公募REITs申报发行工作。
根据相关安排，金隅集团作为原始权益人，认购金隅智造工场产业园REIT35%的份额。资料显示，这家企业主要业务包括生产和销售水泥熟料、各类硅酸盐水泥和与水泥相关的建材产品，深度链接房地产市场，此外，其还在2024年半年报中披露消息称，先后开发建设的房地产项目170个，总建筑规模3000多万平米，以北京为主阵地，并逐步进驻上海、天津、重庆、杭州等城市。
自2021年起，金隅集团的净利润数据已显下滑趋势，自2021年52.1亿元降低至2022年的17.4亿元，2023年则亏损12.87亿元，2024年三季报中，其亏损金额达到8.65亿元。
眼下，完成华夏金隅智造工场REIT发行不失为金隅集团巩固经营能力的策略之一，本次发行基础设施公募REITs将使公司成熟产业园价值得到兑现，优化资产结构的同时提升资金周转效率及回报水平。据金隅集团表示，部分募集资金将投资于其他产业园项目，促进公司在产业园基础设施领域投资的良性循环，增强公司的可持续经营能力。
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