漕河泾商办地块起拍价5431亿或成新总价地王
继徐汇滨江一地块成交45亿元，成为上海2012年“地王”之后，徐汇区在11月2日再次推出 “重量级”地块——徐汇区漕河泾社区278A-05、 278B-02、 278B-04商办地块，起始价格高达54.31亿元，该地块即便以底价成交，也将刷新今年以来上海的土地成交总价纪录。
继徐汇滨江一地块成交45亿元，成为上海2012年“地王”之后，徐汇区在11月2日再次推出 “重量级”地块徐汇区漕河泾社区278A-05、 278B-02、 278B-04商办地块，起始价格高达54.31亿元，该地块即便以底价成交，也将刷新今年以来上海的土地成交总价纪录。
该地块位于上海南站)附近，占地总面积14.9336万平方米，出让面积10.7486万平方米。此次出让的地块共分三幅，即278A-05、278B-02、 278B-04，容积率分别为：3.8、4.8、4.5，总建筑面积约49.3419万平方米，起拍总价54.31亿元，折合楼板价1.1万元/平方米。
虽然漕河泾社区三幅商办地块是首次挂牌出让，但是业内人士对其早已了解。早在2009年11月5日，上海市土地交易市场举行的徐汇区南站商办地块推介会上，上述地块就曾经面世。不过当时出让的规模比如今大很多。目前出让的徐汇区漕河泾社区278A-05、 278B-02、278B-04商办地块四至范围为：东至南宁路，南至柳州南路、南宁路，西至沪闵路，北至宾南路，从地理位置来看是2009年土地推介会展示的徐汇漕河泾社区中部地块的一部分。
地块周边环境来看，虽然受到上海南站 （目前进出上海以动车为主）建设提升交通状况有较大的改善，基本形成了轨道交通、路面公共交通和高架快速交通相结合的立体交通体系，但是周边交通硬件设施并不理想。三幅地块的出让条件也相当苛刻，比如要求企业自持比例超过50%就对开发企业的资金运作能力提出了很高的要求。
由于地块门槛较高，所以土地的楼板起拍价格1.1万元/平方米看上去比较合理，目前该区域楼日租金为2.2－3.6元/平方米，预计上海南站商务区成熟后甲级楼日租金水平在5元/平方米以上，按照6%的计算，楼的售价在3万元/平方米以上。而目前1.1万元/平方米的楼板价以及甲级楼每平方米万元左右的建安成本显示此地块未来的开发利润还是相当可观的。
（作者系上海城市房地产估价有限公司市场研究部咨询师 邵明浩）
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