部分出租整体转让情况下的优先购买权行使问题研究
案例：创世纪花苑共计三层，登记在王某名下，该三层楼房相互独立，可以各自办理产权证书。日，王某与刘某签订《房屋租赁合同》一份，约定王某将其名下的创世纪花苑一楼出租给刘某，租赁期限自日止。合同签订后，刘某遂进驻创世纪花苑一楼并在该出租屋内开设超市。日，王某与万某签订《房屋买卖合同》一份，约定将王某名下的创世纪花苑一至三楼作价万元出售给万某。刘某听说后希望购买创世纪花苑的一至三层并多次找王某协商。因王某一直拒绝与刘某签订房屋买卖合同。刘某遂诉至法院，以王某在出售创世纪花苑时未通知自己进而侵害了承租人的优先购买权为由，要求法院确认王某与万某之间签订的《房屋买卖合同》无效并要求强制其与出租人王某在与第三人万某同等的条件下订立房屋买卖合同。
评析:本案涉及到的是部分出租，整体转让情况下的优先购买权行使问题。根据2009年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该规定将承租人的优先购买权定性为附强制缔约义务的债权请求权，在出租人违反此强制缔约义务将房屋转让给第三人时，承租人可以行使优先购买权，诉请法院强制其与出租人在与第三人同等的条件下订立房屋买卖合同，从而取得租赁房屋买受人的地位，亦可以选择行使损害赔偿请求权，请求出租人承担赔偿责任，两种请求权竞合，承租人只能选择一种请求权予以主张，但不得以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效。
本案中，关于刘某能否行使优先购买权，存在两种不同观点。
头部种观点认为，刘某不能就创世纪花苑行使优先购买权。刘某承租的系创世纪花苑的部分房屋，且份额只占整个创世纪花苑的三分之一，现其以与王某就创世纪花苑一楼存在租赁关系为由行使优先购买权于法无据，不应予以支持。
第二种观点认为，刘某可以行使优先购买权，但其仅能就其所承租的房屋部分行使优先购买权。本案中，虽然刘某承租的涉案房屋系整个创世纪花苑的一部分，但该部分与其他部分相互独立，能够单独出售并领取独立的产权证书，故应该允许刘某就其所承租的部分行使优先购买权。
笔者同意第二种观点，理由如下：本案中王某与万某之间签订的房屋买卖合同虽然侵害了刘某的优先购买权，但合同有效，刘某可以选择行使优先购买权要求法院强制其与王某订立房屋买卖合同，亦可以选择行使损害赔偿请求权，请求王某承担赔偿责任。现刘某请求行使优先购买权符合法律规定。但需要注意的是，本案中刘某的优先购买权实际上是部分出租，整体转让情况下的优先购买权，目前，法律和司法解释对这种特殊的优先购买权行使方式均无明确规定，具体到审判实践中，我们主要从以下两方面进行考虑：1、如果承租人承租的房屋可以从出租人出售租赁房屋中独立划分出来且分别进行管理登记，分开出售也不会对出租人的利益造成影响的，应当允许承租人对其承租部分行使优先购买权；2、如果承租人承租的房屋从出租人出售租赁房屋中独立划分出来会明显降低其整体价值，对出租人造成重大影响的，或者无法各自办理产权证书的，则承租人不得对其承租的部分行使优先购买权。但如果承租人的房屋超过了出售房屋50%以上的面积，可赋予其优先购买权及于出售的整幢房屋。
本案中，因刘某承租的创世纪花苑一楼与其他两层楼房相互独立，刘某只能就其承租的创世纪花苑一楼而非整个创世纪花苑行使优先购买权。（通讯员邗江法院李扬）
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