社区“转租”管护土地是否合法？山东济宁一便民疏导点存废之争
原标题：社区“转租”管护土地是否合法？ 山东济宁一便民疏导点存废之争
摘要：《委托管护协议》中明确规定，管护期间，街道办和社区均不得以任何理由将该土地转租、买卖、抵押或设定他项权利。
为加快推进疫情后的复工复产，山东省济宁市一社区经向国土管理部门请示，利用当地一块闲置土地发展“地摊经济”。然而，这一政府招商引资项目仅开业半年，济宁市国土部门便发文要求社区交还土地，并保证在10天之内清除所有摊位。
近日，来自济宁市任城区观音阁街道后营社区“济州里便民疏导点”的多位商户及运营方反映，他们接到后营社区的书面通知，称其经营行为涉嫌违法用地，必须尽快清理地面建筑物并交付土地，立即搬离。
观音阁街道回应称，当地已经成立工作专班，尽快与商户见面，讲清储运站地块是市土地储备和规划事务中心收储的国有土地。下一步将根据商户的不同情况，在辖区内选择符合经营条件的地方对其进行安置，并提供相应租金优惠，尽快完成搬迁。
“算上装修、房租和各种设备，前后投入一共接近40万元，本打算今年夏天能够回本，没想到干了半年突然就让搬走。”在济州里经营烧烤生意的邬兵表示，假如现在搬离，前期的投入相当于打了水漂，市场刚刚聚集起来的人气也将不复存在。对于街道办提出的搬迁计划，他们并不买账。
土地储备中心与街道办事处和社区的托管协议
像邬兵一样的商户并非个例。后营社区出具的一份《关于济州里便民疏导点情况的汇报》显示，后营社区于2020年7月临时建设济州里便民疏导点，共引入各类摊位179个，解决了500余人的就业问题，有力缓解了城市管理中流动摊贩较多的问题。上述文件的落款日期为2021年12月29日。
作为济州里便民疏导点的运营方，济宁泰龙商贸有限公司负责人李士广表示，该项目系疫情后由观音阁街道办事处招商引资而来，公司前期对便民疏导点进行了路面硬化，并重新铺设了污水管道、电线电缆等基础设施，投资共计约580万元。
据运营方统计，济州里便民疏导点共有160余个商户，大部分为无业人员或下岗职工，投资额共计约1300万元。李士广表示，济州里所在的地块常年处于荒废状态，为利用好土地并解决环境问题，当地街道办此前曾承诺，市场建成后能运营3-5年。但从2021年五一期间开业至今，市场仅仅运营了半年时间。
作为疫情后社区招商引资的便民项目，为何仅运营半年便收回土地?原因在于一份由济宁市土地储备中心、任城区观音阁街道办事处以及后营社区居委会三方签订的一份关于该地块的《委托管护协议》。
根据《关于济州里便民疏导点情况的汇报》，该地块为原济宁通用塑料化工有限公司宗地，2012年被济宁市土地储备中心收储，并一直处于闲置状态。由于土地大面积裸露、生活垃圾较多等不符合生态环保、文明城市创建等要求，曾被市区有关部门多次通报督办。
为解决土地管护问题，2018年4月，济宁市土地储备中心与观音阁街道办、后营社区签署《委托管护协议》，济宁市土地储备中心委托由观音阁街道办和后营社区对该地块进行管护。
根据《委托管护协议》，该地块由后营社区“无偿管护”，期间任何单位和个人不得修建地上地下永久建筑物、构筑物，不进行挖沙、取土、种植等改变宗地现状的行为。在土地交付方面，《委托管护协议》明确，济宁市土地储备中心将根据城市建设及土地处置需要确定管护的结束日期，观音阁街道办在接到通知后10天内督促社区做到场清地平，将没有垃圾和杂物等遗留问题的宗地交还。
相应的，后营社区与运营方于2020年7月签订的“协议”中也并未明确土地交付的具体日期和使用期限。协议要求，“因涉及政府规划建设等不可抗力，确需对本宗土地进行收回利用，运营方无条件搬离所建设的全部物资，损失由运营方承担”。
对此，济宁市自然资源和规划局相关负责人表示，依据协议，该地块属于委托管护，该局确定结束委托管护，因此观音阁街道办事处和后营社区应及时交回土地。该地块交回后，下一步将根据土地规划用途挂牌出让。
上述济宁市自然资源和规划局相关负责人还强调，“根据协议，该地块并不涉及收回方案以及补偿协议等。即使该地块未能及时挂牌供应，也将不再委托社区管护，由济宁市国土部门自行管护”。
尽管上述“协议”明确，运营方自行承担因政府收回土地而带来的潜在风险，但运营方和商户们认为，政府部门有错在先，协议当属无效。
上述三方《委托管护协议》中明确规定，管护期间，街道办和社区均不得以任何理由将该土地转租、买卖、抵押或设定他项权利，如有上述行为，由街道办和社区负责赔偿对土地储备中心造成的损失，并承担相应法律责任。
在此前提下，社区却通过招商引资与运营方签订“协议”，并且要求运营方在开展经营期间，向社区按照每季度4万元的标准缴纳场地管理费。在运营方和商户看来，这实际上就是一份转租协议。
2020年6月，一份名为《关于我市主城区利用闲置空地和场所建设临时停车场的建议》的文件，同意在该地块进行土地硬化建设临时停车场。此后，后营社区为加快推进复工复产，落实国家、省市区大力发展夜间经济的要求，经向济宁市国土部门请示，建设济州里便民疏导点。
在附近居民看来，济州里便民疏导点建成后，一改往日脏、乱、差的形象，为生活提供了便利。在济宁“创城”时期，这一疏导点还曾获得全市考核第二名，成为当地获评全国文明城市的一大亮点，曾被当地媒体报道。
针对社区涉嫌违规转租，观音阁街道办事处回应称，社区收取8万元管理费，只是用于剩余未硬化场地的垃圾清运、破损围墙修复、清理开荒种菜及搭建棚子等管护工作，不存在违规转租一事。针对运营方和社区之间的纠纷，观音阁街道办事处建议走法律程序进行处理。
截至发稿时，李士广反映称，当地街道办已经派人出面进行协调，同意支付其30万元作为拆迁补偿。他认为，该地块如果真是政府有项目占用的话，自己也能理解、配合政府工作，但是政府接二连三的失信让人接受不了，自己为了安抚商户在之前基建投入的基础上又垫付了好几十万，就这样，政府仅为30万的补偿款还是仅仅停留在口头上，至今依然没有落实。
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